Analyse
Jean Brun 2026: ce qui change pour les investisseurs
Tour d'horizon des plafonds, des zones et des gains attendus cette annee.
Le dispositif Jean Brun marque un tournant majeur par rapport au Pinel. Il remplace la logique de réduction d'impôt directe par un amortissement fiscal annuel, avec un impact plus progressif mais durable sur la pression fiscale.
1. Un changement profond du mécanisme fiscal
L'avantage fiscal ne prend plus la forme d'une réduction d'impôt directe. Il repose désormais sur un amortissement annuel déductible du revenu imposable.
Concrètement, une fraction de la valeur du bien — entre environ 3 % et 5,5 % par an selon le logement — est déduite des revenus globaux, réduisant la fiscalité sur le long terme.
2. Une application territoriale sans zonage
Le dispositif Jean Brun s'applique sur tout le territoire français, sans distinction de zonage. Cela ouvre l'investissement aussi bien aux grandes métropoles qu'aux villes moyennes ou zones rurales.
3. Conditions d'éligibilité : biens et durée d'engagement
Biens concernés
- Logements neufs.
- Logements anciens rénovés (travaux ≥ 30 %).
- Immeubles collectifs uniquement (appartements).
Durée d'engagement
Le bailleur s'engage à louer le bien nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, conformément au PLF 2026.
4. Déficit foncier et optimisation
L'amortissement réduit l'imposition foncière et peut transformer des charges en déficits imputables sur d'autres revenus, particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposés.
5. Ce qui reste en suspens
- Plafonds précis des loyers selon les zones.
- Modalités exactes de calcul de l'amortissement.
- Conditions de cumul avec d'autres avantages fiscaux.
6. Réception et débats parmi les investisseurs
Le dispositif vise à relancer l'investissement locatif, mais suscite des réserves sur la complexité du mécanisme et la rentabilité réelle selon les profils.
7. En résumé : ce qui change pour les investisseurs
| Aspect | Avant (Pinel) | Avec Jean Brun |
|---|---|---|
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement fiscal déductible |
| Zonage | Obligatoire | Plus de zonage |
| Biens éligibles | Neuf | Neuf + ancien rénové |
| Types de biens | Tous | Appartements uniquement |
| Déficit imputable | Non | Oui, jusqu'à 10 700 €/an |
| Durée d'engagement | 6–12 ans | 9 ans minimum |
Conclusion
Le dispositif Jean Brun modernise la fiscalité immobilière locative en 2026. Il favorise l'amortissement sur le long terme, supprime les restrictions géographiques héritées du Pinel et ouvre des opportunités, notamment dans l'ancien rénové. Son impact réel dépendra toutefois des décrets d'application et de l'accueil des investisseurs.